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2018年税收新政不断，国税、地税合并，社保交由税务部门统一征收，企业所得税税前扣除办法、个人所得税新政频出，金税三期威力初显，在日益复杂的房地产市场形势和严格的税务监管环境下，如何科学、系统开展税务筹划、避免税务风险，值得房地产企业高度重视。 一方面，“金税三期”产生的数据会成为税务稽查和纳税评估的数据来源，政府税收管理的针对性更强；另一方面，国地税合并后对房地产业税收征管更加严密、核算更加严格。加之，近年来房地产业一直是税务机关的专项检查行业之一，房地产企业财税风险防范的重要性不言而喻，企业亟需从事后控制转到事前控制，及时自查，建立财税风险事前防范机制。 因此，为了帮助房地产企业财务人员及时领悟最新财税改革的精髓，深刻理解涉税政策变化的要点，精准把握新财税政策对房地产行业的影响，全面分析财税改革产生的新的涉税风险点，我们特此举办由财税实战派专家主讲的＂国地税合并后房地产税务筹划实操技巧＂培训课程，此次培训将对最新财税政策的实务操作进行全方位解读，重点是对房地产涉税业务运用大量实务案例进行深度剖析，帮助财务人员全面提升财税新政的实际操作水准，及时有效的防范房地产企业涉税风险。

系统梳理和讲解国地税合并后房地产企业开发经营各环节税务筹划的典型问题、具体案例和实战技巧。

一天

专题一、最新房地产财税政策剖析

1、全球金融账户涉税信息交换给房地产老板带来啥影响

2、房地产老板个人向境外转移资产行为，CRS后税务风险大

3、个税、增值税、企业所得税、房地产税改革新走向

4、开发产品会计成本与计税成本差异分析

5、房地产开发企业应当何时取得税前扣除凭证

6、《企业所得税税前扣除凭证管理办法》对土地增值税管理的影响

7、《企业所得税税前扣除凭证管理办法》对房企财务处理的影响分析及业务处理建议

8、解读个人所得税专项附加扣除暂行办法

自2019年1月1日起施行的《中华人民共和国个人所得税法》第六条规定，居民个人的综合所得，以每一纳税年度的收入额减除费用六万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额，为应纳税所得额。专项附加扣除，包括子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等支出。

9、“反避税”联动:CRS交换+个税新法

无论是“未完待续”的明星逃税、“统一征管”的社会保险、“提上日程”的房地产税立法、“七日惊魂”的创投圈、“首次交换”的中国版CRS，还是“新修通过”的个人所得税法……一个个看似独立的事件，却桩桩件件都与“税”紧密相连。尤其是“CRS交换”和“个税新法”下的“反避税”联动，再次拉响了税务警报！

10、社保怎么做既合规又降低企业费用

根据2017年度相关部门的统计数据，社保全额全员申报的企业户数的占比仅有20%多一点，也就是说，超过三分之二的企业是没有全额全员缴足社保的，这里面，小微企业占比更高。也基于此，再加上税务局强大的征收能力，高效的征管方式，社保问题已成为近期财税焦点，甚至超过了人大通过的个人所得税法修订案。

专题二、实务处理技巧

1、房地产企业如何确定开发产品成本核算对象

房地产企业开发产品成本关乎企业经营成果的准确核算和企业所得税、土地增值税的正确缴纳。而企业开发产品成本的计算首要的问题就是确定成本核算对象。

2、房企选择简易计税应注意三个事项

简易计税方法一经选择，36个月内不得变更。如果纳税人前期选择了一般计税方法，后期想选择简易计税方法，应如何处理？综合上述分析，企业适用简易计税方法还是一般计税方法，哪个税负低，要根据企业具体业务模式而定。

3、房地产企业预收账款的税会处理分析

某房地产开发公司开发甲房地产项目，2018年5月18日，预售房屋一套，约定的售价为550万元，同时，收到客户乙交付的预售款110万元，该项目按一般计税方法计算，税率为10%。2018年10月8日交房，收到剩余款项440万元，当月符合抵扣条件的进项税额为10万元，假设无其他涉税事项。

4、房地产企业营改增后收到地方政府土地返还款的财税处理

经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其财务和税务处理也不尽相同。

5、认缴制出资未到位情况下的股权转让怎么计算个人所得税

某房地产开发有限公司，2014年1月设立，注册资本2000万元，股东李先生和王女士分别认缴75%和25%的股权。截止目前，李先生应认缴的1500万元已全部出资到位,王女士应认缴的500万元实缴仍为0元。2018年3月16日，股东王女士将她持有的25%股权,以0元转让给了黄先生。因为王女士转让股权并没有取得收入，请问是不是她就没有股权转让的个人所得税需要缴纳？

6、房企预售收入缴税须“区别对待”

营改增后，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，在计算增值税、土地增值税、企业所得税预缴税额时，其计税依据确定分别适用不同政策，须区别对待。

7、如何界定赊销、预收款、分期收款

先发货后收款，增值税纳税义务发生时间如何确定？发出商品的纳税义务时点：（1）是货物发出的当天？（2）还是客户确认时点？（3）还是开具发票当天？

8、房屋销售方式不同财税处理也不同

商品房的销售，有预售、现售和分期收款三种方式。房地产销售的管理，住房和城乡建设部有明确规定；税收征管方面，税收法律法规也有明确规定。三种销售方式的财税处理有何差异？本文通过案例进行分析。

9、销售无产权的地下车位如何纳税

销售无产权的地下车位如何纳税？目前有两种观点：一是按销售开发产品（或不动产）计算税金，二是按租赁不动产计算税金。

10、政府要求房企在项目内配建保障性住房的法务、财务和税务处理分析

在税收征管实践中，对于房企在项目内因配建保障性住房而从财政部门获得的保障性住房的建安成本，是否要征收增值税、企业所得税和土地增值税？意见不一致，有的观点认为不征税、有的观点认为要征税。征税必须贯彻落实“税收法定”原则，具体分析如下．．．．．．．

11、价格分摊不合理的发票能否抵扣

企业从销售方购入不同税率项目的货物、劳务和服务等应税行为，销售方兼营这些应税行为，出于避税考虑，会调节这些不同税率项目的销售额，而获得税收利益。如：为少缴纳增值税，销售方会尽量提高低税率项目的销售额，降低高税率项目的销售额。如果不同税率项目的销售额分摊得明显不合理，企业取得销售方开具的增值税专用发票能否抵扣?销售方有何税务风险?

三、纳税疑难问题解决方案

1、互不支付补价的土地置换如何纳税

A公司与B公司相互交换持有的土地，双方互不支付补价。那么，置换土地的双方该如何纳税？

2、房地产企业混合融资的涉税问题分析

甲房地产公司2017年接受某信托公司基金2亿元增资，取得了该企业20%的股权。增资协议约定，该企业每年按照10%的利率支付给信托公司固定利润；3年后由该房地产企业以2.5亿元赎回这20%的股权；信托公司不参与房地产企业生产经营、没有表决权、选举权和被选举权，且不拥有房地产企业净资产的所有权。对于这种混合性融资，房地产企业税务上，特别是企业所得税、增值税如何进行处理?

3、房地产企业与个人股东资金借贷的涉税处理分析

甲房地产公司为有限责任公司，公司借款1000万元给股东A私用，股东使用了一年半后归还了借款，公司和股东有什么税务风险？

4、房产公司销售“全装修”、“精装修”住宅涉税处理分析

与“全装修”相对应还有“精装修”住宅，二者税务处理上有何不同，本文试作如下分析。

5、土地价款扣除，“可供销售建筑面积”如何确定

某房地产开发企业咨询：我公司有一块土地，地上规划总建筑面积1万平方米，其中6000平方米可以销售，4000平方米须自持，增值税适用一般计税方法，在计算增值税时，“当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款”的公式中，分母是否可以按照6000平方米来确定？还是应按照10000平方米确定呢?

6、法院拍卖不动产如何缴纳增值税和土地增值税

近期，税务机关主动与法院加强涉税信息联系并共享得知：某公司欠巨额债务无法偿还，该企业法人不知所踪，因此债权方向法院起诉，该企业房产、土地被法院拍卖，其中法院拍卖成交价为．．．．．．

7、房地产企业所得税和土地增值税的八个差异

企业所得税和土地增值税是房地产开发企业缴纳的主体税种，他们具有按“项目”归集成本、按“所得额”或者“增值额”征税、分摊计算复杂等共同特点。但是由于税种性质、税制设计原则以及征管手段不同等原因，在实际征管过程中，房地产开发涉及的企业所得税（以下简称房地产企业所得税）和土地增值税存在诸多差异。

８、土地增值税清算的十大争议问题

土地增值税是一个诸侯混战的税种，总局的暂行条例静静的在高处悬挂，20多年姿势一直未变；各省因《土地增值税暂行条例实施细则》的授权制定具体办法而竞相争艳，逐渐成就了土地增值税为“争执”而税。下面结合实际清算项目，进行粗浅的描述一下。

９、房地产业增值税差额征税财税处理全攻略

本文就房地产开发企业差额征税的税收政策适用及会计处理进行梳理，并通过案例加以解析。

10、房企拿地新规下的税务风险应对思路

房地产开发的全流程涉及拿地、开发、销售、清算等各个环节，每一环节的税务处理相对独立又相互影响，处理不当可能产生连锁反应，导致企业承担额外的税收风险和税务成本。因此，房地产企业对各个环节的税务处理需要做全盘考虑和提前规划，以降低项目的整体税收风险。

11、案例解析“工资薪酬”六种转化模式

企业的薪酬体系是最直观的利益分配体现，所以在企业里涉及到薪酬体系的改变，都是高度敏感而又十分重要的变革。那么薪酬体系该如何设计呢?接下来，本文用简单易懂的方法结合实际案例来说明。

12、房地产集团内大额“资金拆借”面临的税务挑战

近年来，随着国家各项宏观调控措施的不断收紧，作为资金密集型行业的房地产企业通过银行、信托、资管、基金等外部渠道融资的障碍越来越多，融资成本日渐增高。因此，在房地产开发过程中，尤其是前期拿地阶段，众多房地产开发企业不可避免地会通过内部资金拆借的方式调配资金解决新项目土地成本的支付问题。而在资金拆借的税务处理上，税企双方一直存在争议，基于此，本文将着重对房地产企业内部不同资金拆借方式所涉及的所得税、增值税的税法风险逐一分析，并就其中的争议问题及稽查应对阐明观点。

13、将土地划转到子公司如何征税

房地产企业将其中一块土地，按人财物一起划转到全资子公司，涉及的增值税、企业所得税、土地增值税都有什么政策？

14、这家企业的“花账”太离谱

1.28亿元的政府补贴被记成“其他应付款”，卖了房却被处理成以“抵押”偿债，此外还无中生有大额“咨询费”……企业为何要大费周章地记“花账”？

15、税务局负责社保征收后将如何清查企业社保漏洞

（1）用企业发展规模和速度，测试企业用工状况，用工数量增减的变化。

（2）用企业所得税税前扣除的工资/员工人数，计算出员工平均工资额进行分析。

由此我们可以看出税务局追查企业缴纳社保上缴的规律．．．．．．

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