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2019年注定是中国经济发展与中国金融行业、房地产开发企业历史性转折的元年，随着国家提出转型升级、去产能、降低地方政府债务、楼市趋紧调控的政策三年后，资管新规也于2018年3月正式出台，中国金融机构频繁曝出各类兑付危机，与此同时国内房地产企业在此情况下也各自调整了自身的战略布局，受国内宏观调控政策趋紧以及地方政府发展模式转型的影响，房企纷纷转型。2015年房地产去库存以来，本轮周期已历经四年，销售连创新高，投资稳步回升，调控已至历史最严。2018年岁末，我们更关心，销售和投资能否保持强劲增长？房地产行业市场天花板在哪里？未来将延续传统周期轮回，还是在长效机制指导下开启政策和市场平稳的新周期？房地产行业“强者恒强”的市场格局是否持续？ 中国未来房地产发展的增长点在哪？如何看待2019年的宏观经济形势？全球经济如何？中美贸易战背后的深意，2018年中国经济遭遇了什么？2019年中央经济工作会议透露出什么样的房地产信号？中国的房价是否与人民币对美金汇率变动关联？中国的房地产销售价格构成基本结构？中国的房价高吗？中国人买房是否买的是房子？共有产权房是否能够解决中国人住房的问题？中美贸易战的实质是什么？房地产开发商近几年遭遇了什么？棚改贷款是什么？房地产开发选址的本质逻辑是什么？中国房地产市场未来的需求增长点在哪？如果做中国房地产的滚动开发？中国经济究竟出了什么问题？房地产资产证券化是什么？城镇化是什么？房价还会涨吗？中国未来经济增长点在哪？我们为什么处在前所未有的拐点处？过去十年我们的经济增长经历了什么？万达和万科这几年做了什么？人们需要什么样的房子？地方政府有钱还是没钱？ 本节课将带您身临其境的理解并解答以上的疑问。

●掌握目前全球基本经济态势与思潮 ●掌握中国当下宏观经济中的核心逻辑 ●掌握中国当下宏观经济的热点与发展趋势 ●掌握中国当下宏观经济的挑战 ●掌握中国宏观经济与全球经济的关系 ●掌握中国未来房地产发展趋势 ●掌握目前中国宏观经济的基本面数据 ●掌握宏观经济的分析手段和方法 ●掌握中国房地产2019年的基本发展趋势 ●掌握2018年中国房地产产业基本数据 ●掌握2019年中国房地产市场情况 ●棚改政策、城市更新、三旧改造政策 ●房地产开发与PPP模式 ●房地产与Reits，房地产资产证券化的基本逻辑与思路

一天

政府、金融机构、投资公司、房地产企业、产业地产开发企业

课程大纲

第一讲：全球经济发展趋势—新周期下的迷雾

一、全球十大经济体与增长动力

1.发达经济体产出

2.新兴市场和发展中经济体

3.低收入发展中国家

二、全球主要经济体的增长方式

1.消费国

2.资源国

3.产能国

4.全球主要经济体的增长曲线

三、全球经济周期与新工业革命

1.库存周期、产能周期、创新周期、房地产周期、债务周期、杠杆周期

2.长周期、中周期、短周期

3.产能周期的四个主要阶段

4.中国多晶硅与中国新能源产业的周期案例

四、2008年金融危机以来美国货币政策演化的回顾

1.次贷危机引发的美联储的量化宽松

2.经济回暖后的美联储缩表与加息

3.美国本轮经济的崛起—设备投资周期

4.新周期下的全球流动性紧缩

五、美联储加息的深意

1.美联储加息的背景

2.美联储此轮缩表的目的

3.美联储加息对新型经济体的影响

六、人民币国际化的全球布局—全球经济体的格局与分布

1.经合组织

2.一带一路

3.G20峰会

七、特朗普其人

1.地产商

2.政治家

八、工业革命与全球经济

1.全球文明进程中的关键二百年

2.大数据及人工智能下的新工业革命

九、中美贸易战下的全球贸易分工

1.产业关联理论

2.产业分工理论

3.产业转移理论

4.中美贸易战的根源与必然

5.中美贸易战在认知上的误区

十、冲出迷雾新周期下的全球经济形势展望

1.美国投资周期见顶—加息不确定性增加

2.极端主义下的全球区域发展反思

3.中国突出重围经济筑底后的回升

第二讲：中国宏观经济形势与中国的新型城镇化

一、央行的货币操作技术与手段

1.基础货币与货币信用的派生（M0与M2）的本质意义

2.央行的货币操作技术

1）央行的直接贷款

2）存款准备金

3）公开市场操作

4）SLF\MLF\PSL

3.新型货币政策工具对于市场流动性的影响

二、2008—2018年中国经济中的三次货币宽松政策

1.2008年—2009年的四万亿

2.2011年—2012年的欧债危机

3.2014年—2015年的三期叠加与新旧动能转换

4.2018年的寒冬预期

5.凯恩斯主义在中国经济中的失效

6.新常态与地方政府债务

三、2019年—2021年中国经济的再崛起的途径与政策

1.货币紧缩

2.债务违约

3.货币的重新创造

4.财富的重新分配

四、中央经济工作会议全解析

1.宏观经济政策

2.财政政策

3.货币政策

4.区域经济

5.资本市场

6.汇率政策

7.金融风险防范

8.地方债务

9.房地产

五、2019年中央政府积极的财政政策

1.减税降费

2.中美贸易重回谈判桌

3.基建和房地产为保增长的抓手

4.打赢三大攻坚战

5.大力发展服务业

六、中国的供给侧结构改革与产业升级

1.产业转型升级的必然性

2.科技创新的长期性

七、中国的新型城镇化

1.常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率

2.中国人口比例分布80后、90后、00后

3.农业机械化的应用与生产力的提升

4.村民变市民的必然

5.新型城镇化后的居住、就业、医疗、养老、教育产生的消费、投资诉求

八、中国经济的投资、出口与消费

1.宏观经济分析的基本框架分析：总需求与总供给

2.需求三架马车分析

1）消费

a消费结构升级

b经济增长与消费结构升级的机制

c发展阶段与消费需求结构

d进一步刺激内需不易

2）投资：民间投资告急

3）出口：进出口增速回落

a供给侧分析

4）人口问题：未富先老

5）资源环境问题

6）科技创新问题

第三讲：中国房地产发展回顾

一、中国房地产发展回顾与趋势判断

1.中国房地产三十年

2.新周期下的房地产与房价

3.2019年“稳房价”是基调

1）因城施策下，全国市场分化显著，部分城市仍有房价上涨压力

2）发力“稳杠杆”，宽货币改善房地产融资环境

3）短期调控升级为长效机制

4）行业集中度为何从2016年持续加速提升

5）区域市场分化加剧，大房企布局城市多、抗风险能力强

6）2019年销售面积增速预计首次负增长

7）房价上涨按“一线——强二三线——弱二线和三四线”

二、2018年的中国房地产

1.房企拿地分析

2.房企开发分析

3.房企销售分析

4.限购、支持、转型、特色小镇、大健康、康养、城市综合开发哪个才是转型之路

三、中国房地产全产业链分析

1.房地产行业上下游产业链分析

2.房价的升与降

四、中国房地产三大主体解析

1.地方政府

2.开发企业

3.销售客户、企业客户、居民客户

五、中国房地产发展与中国经济的关系

1.中国经济发展的奠基石—中国房地产

2.房地产全产业链对中国产业格局的影响

3.房地产开发的土地价格逐年升高的因素

4.房地产绑架大量的社会公共资源

5.房地产对于金融行业的影响

6.房地产对于地方政府税收的影响

7.房地产的租售比

8.房价与收入比

9.房地产内部业态结构的比例、住宅、商业、工业

10.房地产市场秩序分析

11.中国房地产发展的最大限制—土地供应

六、未来十年中国房地产开发的新机遇与新红利

1.中国房地产总供给与总需求分析

2.城市更新与三旧改造对于中国房地产的影响与机遇

3.存量市场房地产企业变身运营商与投资商

4.养老地产

5.康养地产

6.旅游地产

7.教育地产

8.健康地产

9.二胎带来的改善型住房需求

七、中国房地产新政策与新机遇

1.特色小镇

2.城市更新

3.三旧改造

4.城市综合开发模式

5.产业地产模式

6.房地产投资信托基金

八、中国典型房地产开发企业开特点全解析

1.恒大

2.碧桂园

3.融创

4.龙湖

5.绿城

6.万科

7.金茂

8.保利

9.招商

10.绿地

九、中国城市发展的最终状态

1.美国城市的死与生

2.中国一线城市的核心竞争力与高房价的源头

十、中国房地产快速销售的11种方法

1.机关搬迁拉动

2.高等教育拉动

……

十一、新形势下的中国房地产行业融资分析

1.直接融资与间接融资

2.公墓融资与私募融资

3.股权融资与债券融资

第四讲：中国房地产发展趋势预测

一、城市建设与城市运营

1.房地产开发商的转型

2.开发商

3.运营商

4.投资商

二、城市综合开发的三本账

1.政府

2.开发企业

3.购房者

4.三商合一与三方统一才是未来房地产开发的主流

三、城市运营的基本逻辑

1.政府政绩

2.企业利润

3.客户生存和发展的空间

四、转型房地产开发商的解析

1.万科—城市配套服务商

2.碧桂园—好房子一套就够了—科技地产

3.恒大—康养地产

4.华夏幸福—产业新城运营商

5.招商蛇口—城市和园区运营服务商

6.城市综合开发的基础逻辑与城市生长模型

7.城市运营盈利点构建—7大赢利渠道

8.城市综合开发与运营基本协议框架解析

五、房地产与资产证券化

1.资产证券化的定义

2.房地产信托投资基金

1）房地产项目融资证券化

a租金收入证券化

b资产增值证券化

2）房地产抵押贷款资产证券化

3.资产证券化交易结构与流程

4.资产证券化中的流动性支持、信用增级基本模式

六、房地产永远是经济发展中不可或缺的一部分谁都无法抛弃她

1.中国的房地产与美国的房地产

2.中国的房地产与日本的房地产

3.中国的房地产与欧洲的房地产

4.中国内陆与香港房地产对比

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